全球通讯！粤系企业获批30亿中期票据
前段时间，房企年报陆续分发布，我们也看到房企的竞争格局正在发生变化。以规模论英雄的模式显然已经过时，
2023-05-09全球通讯！粤系企业获批30亿中期票据
前段时间，房企年报陆续分发布，我们也看到房企的竞争格局正在发生变化。以规模论英雄的模式显然已经过时，大家对于优质房企的评判指标，也变得更为现实：比如能回多少款，带来多少利润；再比如这家房企的融资能力如何。
【资料图】
去年11月房企融资三支箭开闸，众多实力房企纷纷通过银行信贷、债券、配股这三种融资方式来补充现金流、开发新项目、并购重组等，市场的信心也正逐渐恢复。
而且从支持广度上也可以看到，一些实力民企或者潜力民企，也获得了相关的融资支持。
就在今年5月初，老牌粤系房企珠江投资，获得了银行间交易商协会批准注册30亿元中期票据。珠江投资为非上市公司，排名也在TOP50之外，获得融资支持也说明公司获得了监管层的肯定。
那么话说回来，房企成功发行中票，其背后的逻辑是什么？能给行业带来什么启示？艳姐想和大家来个掏心窝的分享。
01 “受宠”的房企们去年可谓是房地产行业的大调整年，整个行业的销售规模出现了一定程度的下滑。
在行业低迷之时，监管层对于市场的呵护可谓及时。
去年11月以来有关金融支持房地产市场的政策密集出台，形成支持房企融资“三支箭”格局，简单带大家来回顾一下：
“第一支箭”即信贷融资，包括万科、龙湖、新城、中海、碧桂园、美的置业等优秀房企均获得了银行的信贷支持。
“第二支箭”即发债融资，当时龙湖在2022年11月10日率先发起了200亿元储架式发债申请，又在11月29日完成20亿元中期票据簿记，可谓行业受益第一房企。
“第三支箭”即配股融资，包括万科、格力、建发、旭辉、碧桂园、雅居乐等房企掀起了一轮配股热潮，以缓解资金压力。
此次，珠江投资获批注册30亿元中期票据，则属于第二支箭的范畴。
观察下来，能够获批发行中期票据的房企，一类是大家比较熟悉的央国企比如华润置地、招商蛇口、建发地产等等；
还有一类则是优秀民营房企，例如万科、龙湖集团、美的、金地、新城，就是第一批获批中期票据储架式注册发行的房企，此后还包括碧桂园、绿城、雅居乐、合景泰富等其他民企获批。
此外还包括一小撮爆雷房企，这类房企虽然发行过中票，但之后的暴雷使投资者信心受挫，故再次发行的难度也会增大。
不可否认的是，在去年很多房企面临一定承压的情况下，三支箭融资格局的形成，确实缓解了诸多房企的资金饥渴，也为重塑行业信心打下了较好的基础。
02 发行中期票据的先决条件需要指出的是，房企发行中期票据是由国家队来担保的。
以2023年5月4日新希望地产发行的中期票据为例，其发行规模约8亿元。发行人主体信用等级为AA+，本期债务融资工具信用等级为AAA，由中债信用增进投资股份有限公司进行担保，提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
基于这样的事实基础，房企能成功发行中期票据，主要有两个条件：
第一个条件，房企需有较高的信用等级。
目前诸多房企还处于调整后的修复期，之前诸多房企面临现金流危机，使得自身的信用等级出现了一定程度的下降。
而随着第二支箭的落地，部分经营稳健的央国企房企、民营房企却率先获得了注册中票的资格。
因此，房企既需要加快销售回笼资金，同时又要优化资产负债或债务重组，以恢复自身信用等级后，才能重回市场融资。
第二个条件，房企需有较好的抵押物。
目前能发行中期票据的房企或多或少手中都有一定的抵押物，如优质住宅项目、商业项目、租赁项目、城市更新项目等。
珠江投资早期是一家专业从事房地产开发的企业，但进入2000年后，它开启了转型之路，布局了城市更新、住宅、商业、酒店、教育、大健康等多个业务板块，与地产进行有机结合，多元化赋能地产，也为珠江投资提供了更多利润增长点，并在一定程度上分散了风险。
珠江投资也是一家典型的长期主义的房企：
其坚持在一线及重点城市布局，专注于大湾区、长三角、京津冀等核心都市圈，为其稳定发展提供了充足的动力。
类似的房企还有龙湖、新城、新希望、碧桂园等，能发行中票的房企基本都是经营规范、财务健康、布局合理的行业优等生。
同时，艳姐也认可目前市场主流观点，即未来能生存下来的房企无非两类。第一类即央国企性质的房企，第二类即稳健经营的民营房企。
这些房企未来也估计是仍然会获得一定的中票融资支持。
而且艳姐也了解到，相比其他融资工具，中期票据有诸多优势：
一个明显的优势就是其抵押率高。比如，一个项目资产评估30亿，以前可能打5折来进行估值抵押，即按15亿做融资，而现在可能打8折或9折，甚至不打折，这样房企的融资额度就会大幅增加。
更为诱人的是，由于中期票据是投开债，在上市交易当天或隔天，房企就能融到钱，节省了大量无效的等候时间。
此外，中期票据发行利率也较低。比如2023年4万科发行的20亿元中期票据，票面利率仅3.11%，期限为3年，这样的低利率，一般的融资很难做到。
只是可惜的是，对于部分资不抵债的房企来说，或许只能望票兴叹了。一方面没有很好的抵押物，另一方面也没法通过资信评级 04 发行信用债面临的难题当然，发行信用债并不是一件轻而易举的事情，我们也看到目前信用债并没有全面铺开，就算是一些优质房企，也只是发行单笔或几笔信用债。 导致 信用债发行难产主要 有以下几方面的原因：一个就是房企在前几年的激进扩张使得杠杆率拉的非常高，不少房企净负债率超100%，甚至有的达200%-300%。
当整个市场调整之际，房企由于来不及调整策略或收缩战线导致业绩暴雷、债务违约、出现烂尾楼等严重事件的发生，使得市场对诸多房企失去信心。
另外，由于过去热火朝天的城镇化，吸引了一批资本进入房地产行业，使得很多企业有了赚快钱的想法，纷纷进入房地产行业，这就导致市场鱼龙混杂，很多没有资质的企业也在做房地产。
而一旦出现风险事件就可能会逃之夭夭，对市场、对投资者、对购房者不负责，市场信心的恢复就要划上一段时间。
艳姐认为，房企应积极做好保交楼工作，回笼现金流，完成债务重组，努力降低经营杠杠，以挽回市场各方的信心。
也相信未来有关机构也会继续通过信贷、股权、债券、资产证券化等方式来满足房企的合理融资需求，使投资者信心慢慢恢复。
或许等市场回暖，房企销售企稳后，信用债大量发行的时机就能真正呈现在我们面前。 -往期精彩推荐-主编：张艳责编：太阳本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系1.投稿、约稿、商务合作及建议
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